Kredyt hipoteczny to zadłużenie na wiele lat – nawet 10, 20 czy 30 lat. Podejmowanie decyzji na tak długi okres czasu wymaga przemyślenia ale i tak może się okazać, że nasza sytuacja finansowa zmieni się na tyle, że będziemy chcieli kredyt spłacić wcześniej. Dokonanie nadpłaty kredytu hipotecznego, czyli wcześniejsza spłata kredytu jest możliwa po uzgodnieniu z bankiem takiej możliwości i wydaniu dyspozycji dotyczącej zgromadzonych środków pieniężnych. Najczęściej nadpłata kredytu oznacza skrócenie okresu kredytowania, rzadziej jest to obniżenie wysokości raty.
Co daje nadpłacanie kredytu? Szybsza spłata kredytu to szybsze pozbycie się hipoteki, czyli w krótszym niż zakładany czas stajemy się prawnymi właścicielami nieruchomości, a poza tym uregulowanie zadłużenia hipotecznego poprawia naszą zdolność kredytową więc możemy zainwestować w kolejne nieruchomości, również pod zastaw tych już spłaconych.
Na podstawie tego krótkiego wstępu wydaje się, że opłaca się nadpłacać kredyt jednak lepiej być ostrożnym i wpierw warto zorientować się jakie warunki w tej sprawie stawia kredytodawca. Najkorzystniej by było już na etapie szukania kredytu rozeznać się jaka jest polityka banku odnośnie nadpłacania kredytu. Jest to ważne, gdyż w nowej ustawie o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku jest określone, że kredytodawca może pobrać opłatę za wcześniejszą spłatę tylko w 3 pierwszych latach od uruchomienia kredytu. Pracownik banku w odpowiedzi na pytanie o warunki nadpłacania kredytu powinien po pierwsze wytłumaczyć jak to wygląda w danym banku, a po drugie powinien pokazać, w którym miejscu w umowie kredytowej jest to uwzględnione.
Ogólnie rzecz biorąc rata kredytu hipotecznego zawiera dwie składowe: część kapitałową i część odsetkową. Potocznie mówiąc w początkowym okresie spłacamy głównie odsetki (nawet 90% kwoty raty). W związku z tym część banków za wcześniejszą spłatę kredytu liczy sobie dodatkową prowizję od nadwyżki jaką wpłacamy. Przy czym kwota pobrana za nadpłatę kredytu nie może być większa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części kredytu hipotecznego w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego. Dokładne wartości spłacanych odsetek i kapitału możemy sprawdzić w harmonogramie spłaty kredytu hipotecznego jaki dostaniemy od pracownika banku i na tej podstawie sprawdzić ile oszczędzamy wcześniej spłacając kredyt.
Kolejna kwestia jaką warto ustalić z bankiem dotyczy określenia czy nadpłata kredytu ma skrócić okres kredytowania, czyli ma być księgowana od końca, czy też wpłacona nadwyżka ma zostać rozłożona na pozostałe do spłacenia raty. Wybierając pierwszy wariant ostatnie raty kredytu zostaną odcięte ale w większości składają się one z kapitału więc nadpłata zmniejszy koszt kredytu o odsetki najniższe w całym okresie kredytowania, czyli może i szybciej spłacimy kredyt ale wiele na tym nie zaoszczędzimy. Natomiast napłata z opcją zmniejszenia raty sprawi, że zmniejszenie kosztu kredytu przełoży się na zmianę odsetek i będzie równomiernie rozłożona na cały okres kredytowania.
Ostatni element to wydanie dyspozycji do banku, czyli przekazanie informacji o tym, że zgromadzoną nadwyżkę przeznaczamy na nadpłatę kredytu. W większości przypadków bank nie ma prawa zarządzać dodatkowymi środkami pieniężnymi nawet jeżeli przelejemy je na konto przeznaczone do spłaty kredytu. To w naszym interesie leży żeby oficjalnie rozdysponować nadwyżkę gotówki.
Zatem czy nadpłacanie kredytu hipotecznego jest opłacalne? I tak i nie. Zależy to od indywidualnych warunków jakie stawia bank i na jakie warunki zgodziliśmy się podpisując umowę kredytową oraz od tego czy spłacamy część kredytu czy całość. Niejednokrotnie warto policzyć czy korzystniej jest zapłacić prowizję czy dokonać nadpłaty. Matematyka zweryfikuje co jest bardziej rentowne, nieoceniona może się także okazać pomoc doradcy finansowego, który precyzyjnie wyliczy dla Państwa poszczególne warianty i opłacalność nadpłaty kredytu.
